خانه قولنامه ای بخریم؟ ⁉️| اعتبار دارد؟ 💥| مشکلات 🤦
فهرست عناوین
- چرا خانه قولنامه ای بخریم؟
- آیا خانه قولنامه ای دردسر ایجاد می کند؟
- آیا خرید خانه قولنامه ای تصمیم درستی است؟
برای پاسخ به این سوالات، باید موضوع را از دو زاویه بررسی کنیم: مسائل حقوقی و نکات مربوط به سرمایه‌گذاری. در این مقاله، هر دو جنبه را مورد بررسی قرار خواهیم داد. ابتدا به بررسی نکات حقوقی خرید خانه قولنامه ای می‌پردازیم و سپس از منظر سرمایه‌گذاری به این موضوع نگاهی خواهیم انداخت. قبل از پرداختن به مسائل حقوقی، بهتر است ابتدا توضیح دهیم منظور از ملک قولنامه ای چیست؟
⁉️ خانه قولنامه ای چیست و چه ویژگی هایی دارد؟
از نظر حقوقی، اصطلاح «قولنامه» به معنای دقیق آن وجود ندارد. در واقع، وقتی از خرید و فروش ملک صحبت می‌کنیم و کلمه «قولنامه» مطرح می‌شود، منظور همان «مبایعه نامه» است. اگر می خواهید بدانید تفاوت مبایعه نامه و قولنامه در چیست؟ روی لینک رنگی شده کلیک کنید. حال بیایید بررسی کنیم که خانه قولنامه ای چیست؟
معاملات ملکی عموماً شامل سه مرحله هستند:
- توافق میان خریدار و فروشنده: در این مرحله، طرفین به توافق در مورد خرید و فروش ملک می‌رسند.
- ثبت توافق در قالب مبایعه‌نامه: توافق‌های انجام شده به صورت مکتوب در قالب مبایعه‌نامه یا همان قولنامه نوشته می‌شود.
- انتقال سند رسمی: در این مرحله، سند رسمی ملک به نام خریدار منتقل می‌شود.
خانه قولنامه‌ای به ملکی گفته می‌شود که به دلیل فاقد سند بودن، تنها از طریق نوشتن مبایعه نامه خرید و فروش می‌شود. به عبارت دیگر، در خرید و فروش این نوع املاک، مرحله سوم که انتقال سند به نام خریدار است، وجود ندارد.
برای مثال، فرض کنید شما قصد خرید خانه ای در یکی از بهترین محله های تبریز، مانند محله ی پاسداران یا محله سرخاب قاپیسی را دارید. اگر خانه ای که قصد خرید آن را دارید، فاقد سند رسمی باشد و تنها با مبایعه نامه معامله شود، این ملک به عنوان «خانه قولنامه‌ای» شناخته می‌شود. در چنین وضعیتی، مهم است که بدانید خرید خانه قولنامه ای چه اعتبار و عواقبی دارد و چگونه می‌تواند بر سرمایه‌گذاری شما تاثیر بگذارد.
⁉️ آیا خرید خانه قولنامه‌ای معتبر است؟
در بسیاری از شهرها، از جمله شهر تبریز، خانه‌هایی وجود دارند که به دلایل مختلف هنوز سند رسمی ندارند. بنابراین، اگر قصد خرید چنین خانه هایی را دارید، باید با خرید قولنامه ای آشنا باشید. از نظر قانونی، خرید و فروش خانه های فاقد سند رسمی مشکلی ندارد و هیچ منعی برای آن وجود ندارد. به عبارت دیگر، از دیدگاه قانون، خرید خانه قولنامه ای فاقد اعتبار نیست.
مبایعه نامه یا قولنامه، که در واقع یک سند عادی به حساب می‌آید، در مراجع قضایی اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی دارد. با این حال، این اسناد همچنان معتبر هستند و می‌توان به آن‌ها در دادگاه استناد کرد.
بنابراین، خرید خانه قولنامه ای معتبر است، به شرط آنکه نکات حقوقی لازم رعایت شود. برای مثال، فرض کنید شما قصد خرید خانه در تبریز دارید و یکی از محله های معتبر این شهر، مانند محله ی سرخاب، را انتخاب می کنید. این خانه فاقد سند رسمی است و تنها با مبایعه نامه معامله می‌شود. در چنین شرایطی، مهم است که با دقت به نکات حقوقی توجه کنید تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنید. این مشکلات دردسر ساز است پیشنهاد می کنیم سراغ خانه های با اصالت بروید.
💥 مشکلات خرید خانه قولنامه ای، نکات حقوقی
بی دقتی در انجام هر معامله‌ای، به ویژه در خرید خانه قولنامه‌ای، می‌تواند مشکلات جدی به دنبال داشته باشد. در خرید خانه قولنامه‌ای، ممکن است دو نوع مشکل برای خریدار پیش بیاید:
- فروشنده، مالک واقعی نباشد: ممکن است فروشنده مالک واقعی ملک نباشد و در نتیجه، خریدار با مشکل مواجه شود.
- مالک، خانه را به چند نفر بفروشد: احتمال وجود دارد که مالک، خانه را به بیش از یک نفر بفروشد، که این وضعیت می‌تواند منجر به پیچیدگی‌های قانونی شود.
در خرید خانه‌هایی که دارای سند رسمی هستند، با انجام استعلام روی سند و احراز هویت، می‌توان از وقوع چنین مشکلاتی جلوگیری کرد. اما در خرید خانه قولنامه‌ای، به دلیل عدم وجود سند، این خطرات بیشتر وجود دارد.
✅ راهکارهای پیشگیری از کلاهبرداری در خرید خانه قولنامه ای
قبل از خرید خانه قولنامه ای، باید از دو حالت زیر آگاهی داشته باشید:
- ملک فاقد سند: ملک به طور کامل فاقد سند رسمی است و تنها با بنچاق خرید و فروش می‌شود.
- ملک حاصل از تفکیک: ملک از تفکیک یک زمین مادر به قطعات کوچک‌تر به وجود آمده است که فقط قطعات تفکیکی فاقد سند رسمی هستند، اما زمین مادر سند دارد.
برای پیشگیری از کلاهبرداری و مشکلات حقوقی در خرید خانه قولنامه ای، به نکات زیر توجه کنید:
- بررسی قولنامه‌های پیشین: حتماً از فروشنده بخواهید که قولنامه‌های پیشین ملک را در اختیار شما قرار دهد. با بررسی این قولنامه‌ها، می‌توانید خریداران قبلی را شناسایی کرده و به سند مادر ملک یا بنچاق آن دسترسی پیدا کنید. انجام استعلامات لازم بر روی سند یا بنچاق به شما کمک می‌کند تا صحت و اعتبار آن را تأیید کنید.
- وضعیت ملک در تعاونی‌ها: اگر خرید ملک قولنامه‌ای از تعاونی‌ها انجام می‌شود، به دفتر تعاونی مراجعه کنید و اطلاعات لازم برای اطمینان از سلامت معامله را دریافت کنید.
🔎 خرید خانه قولنامه ای، از دید سرمایه‌گذاری
پایین تر بودن قیمت ملک قولنامه ای نسبت به عرف بازار می‌تواند به نظر جذاب بیاید، به خصوص برای کسانی که به دنبال سرمایه‌گذاری هستند. اما باید به این نکته توجه کنید که هم کسانی که ملک را برای سکونت می‌خرند و هم کسانی که قصد کسب سود از آن را دارند، در واقع در حال سرمایه‌گذاری هستند.
در خرید خانه قولنامه ای، باید بدانید که بعد از دریافت سند رسمی، ارزش ملک افزایش می یابد. این بدان معناست که می‌توانید ملک قولنامه‌ای را با قیمت پایین‌تری از بازار خریداری کنید. این روش می‌تواند به خانه دار شدن شما کمک کند، اما آیا خرید قولنامه‌ای با هدف کسب سود منطقی است؟
برای بررسی این موضوع، موارد زیر را در نظر داشته باشید:
1. فرایند گرفتن سند تفکیکی: برای دریافت سند تفکیکی، تمامی اهالی ساختمان باید همکاری کنند، زیرا اداره ثبت به صورت مجزا برای هر واحد سند
تفکیکی صادر نمی‌کند.
2. زمان بر بودن و دوندگی: گرفتن سند تفکیکی فرآیندی زمان‌بر و نیازمند دوندگی است. بسیاری از اهالی ساختمان ممکن است به دلیل پیچیدگی‌های این فرایند از اقدام برای گرفتن سند خودداری کنند. این مسئله می‌تواند به طور کلی باعث مشکلاتی در دریافت سند برای ملک مورد نظر شود.
3. افزایش ارزش ملک: حتی در صورت همکاری تمامی اهالی و دریافت سند، زمان‌بر بودن این فرایند ممکن است سود حاصل از افزایش ارزش ملک را کاهش دهد. معمولاً ارزش ملک بعد از دریافت سند حدود 10 تا 20 درصد افزایش می‌یابد و زمان لازم برای صدور سند تفکیکی حدود 6 ماه است.
بنابراین، خرید ملک قولنامه ای با هدف دریافت سند و کسب سود ممکن است منطقی نباشد. اگر سوال یا ابهامی در خصوص خرید ملک قولنامه ای دارید، لطفاً سوال خود را در بخش نظرات مطرح کنید.
